I contratti di locazione ad uso abitativo possono essere liberi e concordati? L'avvocato risponde

I contratti di locazione ad uso abitativo possono essere liberi e concordati.

Sono liberi quelli stipulati dalle parti senza seguire uno schema contrattuale predefinito sempre nel rispetto della legge.

Sono concordati quelli stipulati seguendo lo schema dei contratti-tipo predisposti a livello locale dalle organizzazioni più rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori come Confedilizia,  Unioncasa, Confappi e così via da un lato, Sunia, Unione Inquilini,  Conia ed altri dall'altro.

Vi sono anche altre tipologie di locazione, come le locazioni transitorie che si effettuano quando il proprietario o l'inquilino hanno la necessità di affittare momentaneamente un alloggio. La natura transitoria va dichiarata nel contratto. Le condizioni previste per la locazione transitoria sono legate a particolari circostanze ad esempio, dover destinare l'immobile ad abitazione o ad attività propria o dei familiari, oppure per cause di natura legale legate a separazioni o divorzi. e, così via. Infine, le locazioni a studenti universitari.

Durata minima del contratto di locazione.

La durata minima del contratto libero non può essere inferiore a quattro anni, decorsi i quali il contratto si rinnova per un periodo di altri quattro anni, a meno che non si verifichi una delle condizioni ( L. n. 431/1998) per le quali il locatore può esercitare la disdetta dal contratto .

La durata minima del contratto concordato è di tre anni, decorsi i quali, se le parti non si accordano sul rinnovo, il contratto è prorogato di diritto per due anni, salvo disdetta da parte del locatore ricorrendone i presupposti.

La durata delle locazioni transitorie varia da un minimo di un mese, a un massimo di 18 mesi. 

La locazione a studenti universitari  prevede una durata dai 6 ai 36 mesi e può essere sottoscritta sia dal singolo studente sia da gruppi di studenti universitari. Questo tipo di contratto vieta il subaffitto. Ma, nel caso in cui l'inquilino dovesse  momentaneamente assentarsi da casa e desiderasse non lasciare la stanza inutilizzata, potrebbe presentare al proprietario una comunicazione di sublocazione abitativa parziale.

Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili devono essere obbligatoriamente registrati dall'affittuario o dal proprietario, qualunque sia l'ammontare del canone pattuito.

Il termine per la registrazione del contratto di locazione è di 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza, se anteriore.

Se la durata del contratto non supera i 30 giorni complessivi nell'anno, non si è obbligati alla registrazione del contratto.

Il deposito cauzionale.

Il deposito cauzionale è dovuto per legge al locatore che ne faccia esplicita richiesta e deve essere menzionato nel contratto di locazione. Il versamento è fatto con qualsiasi mezzo di pagamento stabilito contrattualmente dalle parti. Normalmente il locatore versa la somma ricevuta su un libretto di deposito, bancario o postale.  
L'importo richiesto non può essere superiore a tre mensilità di canone.

Il mancato versamento del deposito cauzionale da parte dell'inquilino costituisce grave inadempimento e quindi motivo di risoluzione del contratto.

Come recedere dal contratto di locazione?

Escludendo morosità o scadenza contratto, le parti possono risolvere anticipatamente il contratto di locazione solo a ragione di condotte gravemente inadempienti. Come a titolo esemplificativo,  il mancato intervento da parte del proprietario su vizi riscontrati nell'immobile o, condotte reiteratamente omissive dell'ordinaria manutenzione cui è chiamato l'affittuario. Il proprietario è vincolato da una maglia strettissima di condizioni per l'esercizio della disdetta, fortemente limitata alla prima scadenza contrattuale e di norma impedita per la durata contrattualmente  stabilita.

L'affittuario gode di maggiori tutele, in quanto la legge gli assicura sempre il diritto di recedere in qualsiasi momento dal contratto, purché ne dia comunicazione con raccomandata al locatore con anticipo di mesi sei, durante i quali resta dovuto il canone, ed espliciti i gravi motivi che lo inducono alla liberazione anticipata dell'immobile.

E, nel caso di morte dell'inquilino? In tale circostanza se la locazione deve ancora durare per più di un anno ed è stata vietata la sublocazione, gli eredi possono recedere dal contratto entro tre mesi dalla  morte. Il recesso si deve esercitare mediante disdetta comunicata con preavviso non inferiore a tre mesi.